מיסוי השכרת דירה למגורים

כאן נפרט את שלושת המסלולים להקלות במס הכנסה ליחיד המשכיר דירה למגורים בישראל.
משכיר דירות רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שבבעלותו.
יש לשים לב!
במידה ותבחרו במספר מסלולי מיסוי, תילקח בחשבון ההכנסה הכוללת מכל דירות המגורים לצורך חישוב הפטור כפי שנפרט בהמשך.

ישנם 3 מסלולי מיסוי על הכנסות מהשכרת דירה למגורים:

1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
3. חיוב במס לפי מדרגות מס
   לבחירת מסלול מיסוי ישנה השפעה מהותית מאד על גובה תשלום המס, להלן פירוט לגבי כל אחד מהמסלולים הקיימים ומהם התנאים והשיקולים שיש להביא בחשבון בבחירת מסלול החיוב במס
   נציין כי לכל שנת מס ניתן לבחור במסלול מס שונה.

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן- 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
• הדירה מיועדת לשמש למגורים.
• הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום.
• הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו למטרות מתן דיור שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד, ופעילותו אינה לצורכי רווח, ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המיסים לחבר בני האדם השוכר.
• הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין).

איך מחשבים את הפטור??

פטור מלא –
במידה וסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים בישראל (יחד עם הכנסת בן זוגו וילדיו שטרם מלאו להם שמונה עשרה), מכל הדירות המושכרות שבבעלות היחיד,אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 ₪ בשנת 2020 (להלן: "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על ההכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל. תקרת הפטור בשנת 2021 עומדת על סכום של 5,070 ₪.
פטור חלקי –
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,100 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,200 ₪), יש לחשב את הפטור באופן הבא:
1. יש להפחית את סכום תקרת הפטור (נכון לשנת 2020 סך של 5,100 ₪) מסכום סך ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
2. את הסכום העודף על התקרה יש להפחית מסכום תקרת הפטור נכון לאותה שנה.
ההפרש המתקבל הוא סכום התקרה המתואמת הפטור ממס.
3. את הסכום הפטור ממס שחישבנו, נפחית מסך כל ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבלה בפועל, על ההפרש המתקבל יחולו שיעור מס שולי (מדרגות מס) בהתאם לגובה כלל הכנסותיו של המשכיר.

דוגמא לאופן החישוב:
סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 6,000 ₪, כלומר גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה. ( נכון לשנת 2020 סך של 5,100 כפול 2 =10,200 ₪)

שלב 1
סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים בפועל	6,000 ש"ח
בניכוי: תקרת הפטור לחודש נכון לשנת המס 2020	(5,100 ₪)
הסכום העודף על התקרה	900 ש"ח
שלב 2
תקרת הפטור נכון לשנת 2020	5,100 ₪
בניכוי: הסכום העודף על התקרה	(900 ₪)
סכום התקרה המתואמת = הסכום הפטור ממס	4,200 ש"ח
שלב 3
סך ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים	6,000 ₪
בניכוי: הסכום הפטור ממס (בהתאם לחישוב שלעיל)	(4,200 ₪)
הסכום החייב במס (בהתאם למס שולי)	1,800 ש"ח

הערות חשובות:

1. על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.
   לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31% למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
2. המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה.
   כגון: שכ"ט עו"ד, תיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס וכדו'
   ההוצאות יותרו בניכוי כיחס שבין סכום ההכנסה משכר הדירה החייב במס, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.
3. משכיר יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל להנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט- 1989", כלומר לא יוכל לנכות פחת מהכנסתו מהשכרת הדירה מאותה שנה.
4. אם בעת מכירת דירת המגורים שלגביה נבחר מסלול הפטור, יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ החייבת משכר הדירה.
5. על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יש לפתוח במס הכנסה תיק המיועד לדיווח על השכרת נכסים.
6. כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (נכון לשנת 2020 סך של 10,200 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס.
   במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

מסלול זה יחול בתנאים הבאים:
• הדירה משמשת למגורים בישראל (יש לקבל הצהרה מהשוכר)
• ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2 (1) לפקודת מס הכנסה.
במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוציא המשכיר בקשר עם השכרת הנכס (תיקונים, שכ"ט עו"ד, דמי ניהול וכו') וכן לא ניתן לנכות פחת.

הערות חשובות:

1. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.
2. את המס יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלו ההכנסות מדמי שכירות. תשלום לאחר תום ה- 30 יום כאמור יגרור חיובי ריבית והצמדה שיתווספו לחוב המס.
3. מסלול זה הינו אטרקטיבי מאוד למי שמשכיר מס' דירות (ובלבד, שהיקף ההשכרה אינו מגיע לכדי עיסוק ממשי) או מקבל שכר דירה גבוה במיוחד עבור דירה אחת.
4. אם ההכנסה השנתית משכר הדירה עבורה שולם מס מופחת בשיעור 10% עולה על 337 אש"ח (נכון לשנת 2020), תהיה חובה להגיש דוח שנתי למס הכנסה.

במידה וההכנסה השנתית משכר הדירה עבורה שולם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 337,000 ₪ בשנת 2020 לא תהיה חובה להגיש דו"ח שנתי על כלל ההכנסות אלא אם כן פקיד השומה ידרוש אחרת.

5. משכירים שיש להם תיק במס הכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של הרשות, תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ"ד – דירות מגורים
   משכירים שאין להם תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית משכר הדירה עבורה בוחרים בתשלום מס מופחת בשיעור 10% אינו עולה על 337,000 ₪ בשנת 2020, ימלאו טופס 3302 ויגישו אותו למשרד השומה הקרוב למקום מגוריהם.
   לאחר פתיחת התיק יתאפשר לשלם באתר האינטרנט של הרשות, תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ"ד – דירות מגורים.
6. לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.
7. המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא:
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור (5,100 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,200 ₪), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.

במקרה זה-
• נפחית את סכום תקרת הפטור (נכון לאותה שנת מס) מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות, ההפרש ביניהם יחשב "כסכום עודף".
• את "הסכום העודף נפחית מסכום תקרת הפטור. וההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
• את הסכום הפטור נפחית מסה"כ סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור דירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור, במידה ויש הפרש הוא יהיה חייב במס.
• לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%

להלן 2 דוגמאות המפרטות את אופן חישוב חבות המס:

דוגמא 1-
סכום ההכנסה החודשית שהתקבל בפועל עבור השכרת שתי דירות מגורים היה 7,000 ₪ בהתאם לפירוט הבא:

	תיאור	דירה 1	דירה 2	חישוב הפטור
א.	סכום ההכנסה החודשית משכ"ד בפועל	4,000 ש"ח	3,000 ש"ח	7,000 ש"ח
	מסלול המיסוי שנבחר	10%	פטור
	תקרת הפטור (נכון ל 2020)		5,100 ₪	( 5,100 ש"ח)
	סכום עודף		(1,900 ₪)	1,900 ש"ח
ב.	הסכום הפטור		3,200 ש"ח
ג.	סה"כ הכנסה משכ"ד	4,000	3,000 ש"ח
		חייב במס בשיעור 10%	הכל פטור ממס (עומד בתקרת הפטור שחושבה 3,200 ₪)

דוגמא 2-
3 דירות בהן התקבל שכ"ד בפועל, בחישוב שנתי ובהנחה ששכר הדירה התקבל במשך 12 חודשים באופן שווה:

תיאור	דירה 1	דירה 2	דירה 3	חישוב הפטור
סכום ההכנסה משכ"ד בפועל	27,600	24,000	26,400	78,000
מסלול מיסוי	פטור	10%/ מס שולי	10%/ מס שולי
תקרת הפטור				(61,200 ₪) (5,100 ₪ כפול 12 חודשים)
סכום עודף				16,800
תקרת הפטור	(44,400)			(44,400)
הסכום החייב במס	0	24,000	26,400

אפשרות נוספת: בדירה השנייה ניתן לנצל את יתרת הפטור בסך 16,800 ₪ ( 27,600 – 44,400 ) אלא שהיתרה בסך 7,200 ₪ תמוסה במס שולי.

הבוחר באפשרות של קבלת פטור ומיסוי היתרה במס שולי – יגיש דוח שנתי.

חיוב במס לפי מדרגות מס

במסלול זה על הכנסות משכר דירה למגורים בישראל יחול שיעור מס שולי, בהתחשב בכלל הכנסותיו של
המשכיר מכל המקורות (עבודה, עסק, ריבית וכו') כאשר המדרגה הראשונה היא 31% לעניין הכנסות
פסיביות, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%
(בכפוף להכנסות נוספות שברשותו).
במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה משכר דירה.
אם בחרתם במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה
הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.
עוד נציין, שבחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס ההכנסה.

הכנסות משכר דירה למגורים מחוץ לישראל

יחיד שיש לו הכנסה מדמי שכירות של נכסי נדל"ן בחו"ל (רלוונטי גם לנכסים שאינם מיועדים למגורים),
עומדות בפניו שתי חלופות מיסוי בהתאם לפירוט הבא:
• מס קבוע בשיעור 15%
בכפוף להוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד שיבחר לשלם מס על הכנסותיו בשיעור 15% יוכל
לקזז מהכנסותיו הוצאות פחת בלבד.
במסלול זה לא ניתן להזדכות על סכום המס ששולם בחו"ל בגין הכנסות אלה.
• מס שולי
במסלול זה חישוב המס על הכנסות השכירות מחו"ל הינו בהתאם למס שולי (מדרגות מס) של היחיד
בהתחשב בשאר הכנסותיו.
במסלול זה יכול היחיד לקזז כנגד הכנסותיו הוצאות פחת והוצאות אחרות שהוצאו בייצור הכנסותיו מדמי
שכירות.
בנוסף, כנגד חבות המס בישראל ניתן זיכוי מס בגין המיסים ששולמו בחו"ל.
יובהר כי עשוי לחול חיוב בדמי ביטוח לאומי בשיעור 12% במקרה ומחליטים לבחור בחלופה זו על פני
החלופה הראשונה בה חל שיעור מס קבוע ללא אפשרות קיזוז הוצאות מלבד הפחת.